Comúnmente, al hablar del traspaso de una propiedad, los inversionistas se refieren a la venta de una vivienda que aún cuenta con el gravamen o deuda de un crédito hipotecario.
Hay muchas razones por las cuales una persona puede traspasar su propiedad, por ejemplo, al querer deshacerse de un crédito que ya no puede financiar, al hacer válido un testamento en vida, o al buscar una nueva propiedad más grande o en otra ciudad.
Si tú o un familiar se encuentran en esta situación, traspasar una propiedad puede ser la solución que están buscando siempre y cuando sigan los lineamientos para hacer un trámite legal y correcto.
Cómo traspasar una propiedad
El traspaso de una propiedad requiere el mismo proceso de compraventa de cualquier casa: el propietario cede el derecho de uso de una propiedad, así como sus obligaciones y gravámenes, por medio de un contrato validado ante un notario público y a cambio de una suma de dinero.
Un gravamen, por ejemplo, puede ser la deuda vigente de un crédito hipotecario.
Requisitos para traspasar una casa:
Para poder realizar el traspaso de manera legal y segura, es necesario contar con la autorización de la entidad financiera que otorgó el crédito hipotecario. A este trámite se le conoce como sustitución de deudor.
Los requisitos para tramitar la sustitución de deudor son diferentes para cada institución financiera, pero en general son los siguientes:
- Solicitar la sustitución de deudor.
- Autorizar la consulta de Buró de Crédito del posible comprador.
- Encontrarse al corriente en el pago del crédito hipotecario.
- Afiliación a la institución por parte del comprador, en caso de ser un crédito Infonavit o Fovissste.
- Que ambas partes cuenten con identificaciones legalizadas y comprobantes de pago que validen el trámite que se va a realizar.
Una forma muy útil de confirmar la identidad de un comprador para evitar fraudes inmobiliarios, es ingresar los datos de Clave de Elector, número OCR y número de emisión, incluidos en una credencial para votar, en el buscador de la lista nominal del INE.
Una vez que la institución ha aprobado al posible comprador para ser el nuevo acreedor de la deuda, se lleva a cabo el proceso de compraventa ante un notario público.
Posteriormente, el notario puede crear un acta que dé fe del traspaso de la propiedad y elaborará las nuevas escrituras antes de asistir al Registro Público de la Propiedad a inscribir el inmueble bajo el nombre del nuevo propietario.
Riesgos de traspasar una propiedad sin la autorización de la entidad financiera
Para minimizar los costos y tiempo de operación, muchas personas optan por traspasar una propiedad sin la intervención de un notario público ni de la entidad financiera.
Esta práctica es sumamente peligrosa, ya que lleva consigo riesgos como:
- El comprador puede suspender el pago de la deuda, perjudicando únicamente al propietario original.
- Las escrituras de la casa siguen a nombre del propietario original, haciéndolo responsable del pago de impuestos sobre la propiedad.
- El propietario original puede vender su casa a múltiples compradores de manera fraudulenta.
- El comprador no cuenta con algún derecho sobre la propiedad y no se encuentra protegido por la ley.
Alternativas al traspaso de una propiedad
Para muchos compradores, adquirir una propiedad por medio de un traspaso puede sonar desalentador, ya que no contarán con la libertad de elegir la entidad financiera a la que estarían realizando pagos por la hipoteca, la duración del crédito o las modalidades de pago.
Una alternativa muy sencilla al traspasar tu propiedad es venderla directamente y usar el dinero obtenido para saldar la deuda del crédito hipotecario. Este proceso es más sencillo ya que no requieren trámites extras como la solicitud y autorización de la sustitución de deudor, y las ganancias obtenidas tras la venta y el pago de la deuda son prácticamente las mismas.
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